Gevolgen WHOA voor verhuurders van commercieel vastgoed

Utrecht, november 2020

Onder de huidige wet- en regelgeving is een tussentijdse aanpassing of beëindiging van huurcontracten complex en bijna niet mogelijk. De Wet Homologatie Onderhands Akkoord (WHOA) kan daar verandering in brengen.

Een huurder (schuldenaar) die in financiële moeilijkheden verkeert en bij wie een huurovereenkomst als een molensteen om de nek hangt, heeft op dit moment nagenoeg geen mogelijkheden hier iets aan te doen. Indien de situatie dusdanig verslechtert dat faillissement dreigt, is een buitengerechtelijk akkoord alleen mogelijk indien alle schuldeisers instemmen.

Een enkele crediteur kan daarmee een mogelijk akkoord tegenhouden. Een dwangakkoord is alleen mogelijk bij een surseance van betaling of faillissement. De huidige regeling in surseance van betaling is weinig effectief en wordt daarom in de praktijk weinig toegepast. Een faillissement kan eindigen in een gerechtelijk akkoord maar betekent in de praktijk vaak veel schade voor een onderneming als het al mogelijk is om de onderneming voort te zetten. Er is dus veel behoefte aan een (gerechtelijk) dwangakkoord buiten faillissement. De nieuwe Wet Homologatie Onderhands Akkoord (WHOA), die per 1 januari 2021 ingaat, brengt daar verandering in.


Wet Homologatie Onderhands Akkoord

De WHOA biedt een schuldenaar, waarvan het aannemelijk is dat deze zijn schulden niet meer kan betalen, de mogelijkheid om buiten faillissement of surseance een akkoord aan zijn schuldeisers aan te bieden. De rechtbank kan dit akkoord homologeren, ook als niet alle crediteuren met het akkoord hebben ingestemd. De homologatie zorgt ervoor dat het akkoord voor alle bij het akkoord betrokken partijen bindend wordt. Dit geldt zowel voor ondernemingen met als zonder toekomst perspectief. Voordeel voor bedrijven met toekomstperspectief is dat hiermee een faillissement kan worden voorkomen. De WHOA is in principe voor dergelijke ondernemingen geïntroduceerd.

De toegevoegde waarde voor ondernemingen zonder toekomstperspectief ligt in lagere kosten en hogere opbrengsten dan bij faillissement.

Om tot een onderhands akkoord te komen worden de schuldeisers waarvan de rechten worden aangetast in één of meerdere klassen ingedeeld. Dit is mede afhankelijk van de positie waarin zij verkeren. Iedere klasse stemt apart over het akkoord. Indien 2/3e van het totale bedrag aan vorderingen behorend bij een klasse instemt met het aangeboden akkoord, heeft de desbetreffende klasse ingestemd. Indien ten minste één klasse van schuldeisers instemt, kan een schuldenaar het akkoord aan de rechter ter homologatie voorleggen. Dit is een relatief eenvoudige en snelle procedure. Indien het akkoord wordt gehomologeerd is dit bindend voor alle, in het akkoord betrokken, klassen van schuldeisers.

Gevolgen WHOA voor verhuurders vastgoed

Voor de commerciële vastgoed sector zijn de gevolgen en mogelijkheden van de WHOA in beginsel niet anders dan voor andere sectoren. Voor overeenkomsten zoals huurcontracten kan deze nieuwe wetgeving echter verstrekkende gevolgen hebben. Met de nieuwe WHOA wetgeving krijgt een huurder-schuldenaar die in financieel zwaar weer verkeert een betere uitgangspositie om een huurcontract te wijzigen, of zelfs te beëindigen. Zo kan een huurder een lopende huurovereenkomst eenzijdig opzeggen als de verhuurder niet instemt met de voorgestelde wijzigingen of beëindiging van het huurcontract. Voorwaarde hiervoor is dat de rechter in het homologatieverzoek toestemming wordt gevraagd voor eenzijdige opzegging van het huurcontract en dat het WHOA akkoord door de rechter wordt gehomologeerd.

Indien de rechter tot beide overgaat, gaat dit gepaard met een opzegtermijn en een wettelijke schadevergoeding voor de verhuurder. Dit betreft echter een concurrente vordering, die door de huurder kan worden opgenomen in het WHOA akkoord. Het is maar de vraag of dit tot volledige vergoeding leidt. 

 

Wat kan een verhuurder doen om zijn positie te verbeteren?

Uit voorgaande blijkt dat de positie van verhuurders na het inwerking treden van de WHOA significant kan veranderen. De tussen verhuurder en huurder gemaakte afspraken kunnen in sommige situaties relatief eenvoudig worden aangetast. Daarnaast kan de WHOA verhuurders onderling door de opzeggingsmogelijkheid van de huurder in een slechtere positie brengen wanneer zij niet meewerken aan een akkoord. Denk bijvoorbeeld aan een situatie met twee verhuurders (met ieder één contract) waarbij het dominante huurcontract eenzijdig beëindigd wordt, terwijl het kleine huurcontract bij de andere verhuurder wordt voortgezet. Verhuurders van commercieel vastgoed moeten zich hiervan goed bewust zijn. Het verdient dan ook aanbeveling om (nieuwe) huurcontracten kritisch tegen het licht te houden met het oog op de WHOA. Zo is het aan te bevelen om (concern) garanties in het huurcontract op te nemen en daarbij goed te letten op de formulering wanneer deze van toepassing zijn. Daarnaast wordt geadviseerd goed te kijken naar aanpassing van bepalingen omtrent door de huurder aangebrachte voorzieningen/installaties bij het einde van een huurovereenkomst en het opnemen van aanvullende voorwaarden bij het verlenen van huurkortingen of bij investeringen door huurders.

Hoewel de nieuwe WHOA wetgeving voor de commerciële vastgoed sector in beginsel niet anders uitwerkt dan andere sectoren, kan deze verstrekkende gevolgen hebben voor de tussen verhuurder en huurder gemaakte afspraken. Om goed voorbereid te zijn op de nieuwe WHOA wetgeving wordt verhuurders aangeraden hun huurcontracten kritisch tegen het licht te houden wat betreft te stellen garanties en de formulering van (bijzondere) bepalingen.

 

Dienstverlening Beaufort

Beaufort heeft de totstandkoming van de WHOA nauwlettend gevolgd en is daardoor uitstekend op de hoogte van de ins & outs van de regeling. Neem contact met ons op als u vragen heeft over de regeling en/of als u benieuwd bent wat wij voor u kunnen betekenen.