Financieringen voor commercieel vastgoed – voor hen die de weg in het financieringslandschap kennen zijn er nog voldoende mogelijkheden

Utrecht, juni 2021

Never waste a good crisis’, zullen de toezichthouders gedacht hebben. De Coronaperiode is gepaard gegaan met een flinke aanscherping van de monitoringsprocessen omtrent kredietrisico’s en - standaarden, zo blijkt uit de “April 2021 euro area bank lending survey” van de ECB en meldt KPMG in een recent artikel getiteld “With asset quality on the brink, supervisors’ focus on credit risk is growing”. De toezichthouder zal zich de komende tijd in toenemende mate gaan richten op de wijze waarop banken de achteruitgang van de kwaliteit van het onderpand in de gaten houden en hoe de daarmee samenhangende kredietrisico’s – ook met het oog op het wegvallen van de steunmaatregelen - worden bewaakt. Daarnaast zullen zij zich richten op de robuustheid van interne controles, potentiële achterstanden, de modellering van voorzieningen en het beheer van non-performing loans.

Het lijkt een logische reflex van een instituut dat een groot aantal forbearance en niet-renderende leningen voorspelt in de aankomende jaren. De ECB speelt met het aanscherpen van haar toezicht in op de verwachtte trends. Voor de kenner is er niet per definitie sprake van een plotsklapse omslag naar strengere controles en passen de verscherpingen in het bredere kader van nieuwe regels en richtlijnen die de afgelopen jaren zijn geïntroduceerd. Banken stellen steeds meer voorwaarden ten aanzien van verduurzaming, energie, maatschappelijke impact en bestuur (terug te zien in de ESG doelstellingen) en hebben te maken met strenge compliance vereisten. Het aantal voorwaarden waar de bank aan dient te voldoen zal de komende jaren zeer waarschijnlijk blijven toenemen.

Parallel aan, of misschien wel dankzij, deze verscherpte aandacht voor de kwaliteit van de onderliggende assets wordt ook het interne beleid van banken omtrent de financiering van commercieel vastgoed alsmaar strenger. Daarnaast is de toekomstige bezetting en daarmee de waardering van gebouwen voor veel financiers nog onzeker. Waar woningen en logistiek-vastgoed goed financierbaar blijven, zijn banken veelal terughoudend als het gaat om de financiering van andere vastgoedklassen. Wat overblijft is een sterke focus op een beperkte hoeveelheid product.

Echter, de financieringsmarkt voor commercieel vastgoed biedt nog voldoende mogelijkheden. PWC identificeert een grote beschikbaarheid aan kapitaal in haar recente trendrapport voor de Europese markt. Het gebrek aan interesse voor non-core producten bij de klassieke banken heeft ruimte verschaft voor alternatieve financiers. Daarbij is een switch merkbaar naar lokale niet-bancaire geldverstrekkers. Ook buitenlandse debt fondsen zijn actief. Kortom, voor hen die de weg naar deze partijen kennen is financiering beschikbaar.

Zoals in iedere transactie is onder meer een schetst van het vastgoed, de gebruikers, de eigendomsstructuur en de business case van belang. Het is nu belangrijker dan ooit om vooruit te kijken met behulp van een goed onderbouwd business plan, waarin de sensitiviteit van de casus middels liquiditeits- en scenario analyses in kaart wordt gebracht.

In eerste instantie betekent dit dat er gefocust moet worden op de upside van het concept dat ten grondslag ligt aan het vastgoed en dat dit niet beschouwd moet worden als een statische aangelegenheid. Voorbeelden hiervan zijn recente innovatieve retail- en kantoorconcepten of transformaties, maar ook sectoren die de afgelopen tijd zwaar zijn getroffen en waarvan wordt voorzien dat de markt terug zal komen. Maatwerk bij de structurering van de financiering is vrijwel altijd wenselijk, al dan niet essentieel om tot de juiste lening te komen.

Beaufort is expert op het gebied van complexe business cases en specifieke  financieringsconstructies. Er wordt gewerkt middels een diepgaand proces, waarbij de financieringsbehoeften expliciet in kaart worden gebracht en worden vertaald naar een RfP geschreven in de taal van de financiers. Wij delen de propositie binnen ons uitgebreide netwerk aan binnenlandse- en buitenlandse partijen om tot een optimale financiering te komen. Crisis of niet, met de juiste insteek is het wat ons betreft never a bad moment to seize an opportunity.